Tilgungsplan-Rechner

Die Hälfte der Schuld ist erst im Jahr 20 von 30 getilgt

Ein Tilgungsplan wirkt wie gleichmäßiger Fortschritt und ist es nicht. Zinsen fallen auf die Restschuld an, frühe Raten berühren die Tilgung also kaum. Bei einer dreißigjährigen Hypothek ist die Hälfte der Schuld erst im zwanzigsten Jahr getilgt, und der Tilgungsanteil übersteigt den Zins erst im Monat 195.

So wird gerechnet

• Erstellt den vollständigen Plan Rate für Rate und teilt jede in Zins und Tilgung.
• Zeigt die kumulierten Summen, die scharf von der Intuition gleicher Raten abweichen.
• Markiert den Punkt, an dem die Tilgung den Zins endlich übersteigt.

jeden Monat:
  Zins    = Restschuld × Monatszins
  Tilgung = Rate − Zins
  Restschuld = Restschuld − Tilgung

die Rate ist konstant; die Aufteilung darin verschiebt sich fortlaufend

Rechenbeispiel

300.000 zu 5% über dreißig Jahre, mit einer gleichbleibenden Rate von 1.610,46.

1. nach 5 Jahren: 72.114 Zinsen gezahlt, 24.513 getilgt, 275.487 offen
2. nach 10 Jahren: 137.282 Zinsen, 55.973 getilgt, 244.027 offen
3. nach 20 Jahren: 238.349 Zinsen, 148.161 getilgt, 151.839 offen
4. nach 30 Jahren: 279.770 Zinsen, 300.000 getilgt, nichts offen

Nach zehn Jahren haben Sie 137.282 Zinsen gezahlt und die Schuld um 55.973 gesenkt — weniger als ein Fünftel. Die Restschuld fällt erst im Monat 242 unter die Hälfte, nach zwei Dritteln der Laufzeit.

Das Ergebnis lesen

• Die Tilgung übersteigt den Zins in einer einzelnen Rate erstmals im Monat 195. Davor ist der größte Teil jeder Rate Miete für Geld statt dessen Rückzahlung — deshalb bewegt sich der Saldo anfangs so langsam.
• Genau das macht frühe Sondertilgung stark und späte fast wirkungslos. Eine im zweiten Jahr gezahlte Einheit streicht Zinsen über achtundzwanzig Restjahre; dieselbe Einheit im achtundzwanzigsten streicht kaum welche.
• Es erklärt auch die Kosten häufiger Umzüge. Nach fünf Jahren zu verkaufen heißt, 72.114 Zinsen gezahlt zu haben, um die Schuld um 24.513 zu senken — und eine neue Hypothek setzt Sie an den zinslastigen Anfang eines frischen Plans zurück.
• Lesen Sie den Plan vor einer Umschuldung. Ein niedrigerer Zins über eine neue dreißigjährige Laufzeit kann die Gesamtzinsen erhöhen, während die Rate sinkt, weil Sie an den Anfang der Kurve zurückkehren.

Häufige Fragen

Warum bewegt sich mein Saldo anfangs kaum?

Weil Zinsen auf die gesamte Restschuld anfallen, die zu Beginn fast dem vollen Darlehen entspricht. Im ersten Monat sind 1.250 einer Rate von 1.610 Zins und 360 mindern die Schuld. Das Verhältnis verschiebt sich monatlich, aber langsam.

Ab wann arbeitet der Plan zu meinen Gunsten?

Etwa ab Monat 195, wenn die Tilgung erstmals den Zins übersteigt, und danach deutlich. Die letzten Jahre tilgen schnell, weil kaum noch Saldo übrig ist, auf den Zinsen anfallen könnten.