Estima los impuestos al comprar una vivienda en España: el impuesto de transmisiones (ITP) en vivienda usada, o el IVA más actos jurídicos documentados (IVA + AJD) en obra nueva, y el impuesto anual sobre bienes inmuebles (IBI).
Introduce el precio de la vivienda para estimar el impuesto.
Impuesto anual sobre bienes inmuebles (IBI)
Impuestos al comprar una vivienda en España
Al comprar una vivienda en España, el impuesto principal depende de si es usada o de obra nueva. La vivienda usada tributa por el ITP, el impuesto de transmisiones, que fija cada comunidad autónoma y que suele oscilar entre el 6% y el 10% del precio. La obra nueva comprada al promotor tributa en cambio por un IVA del 10%, más actos jurídicos documentados (AJD) de aproximadamente el 0,5% al 1,5% según la región.
Los tipos que se muestran aquí son los tipos generales estándar de cada comunidad. Muchas regiones ofrecen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o viviendas habituales por debajo de cierto valor, por lo que tu tipo real puede ser menor: consulta la normativa vigente de tu comunidad o ajusta el tipo arriba.
Una vez que eres propietario, pagas el IBI cada año. Es un impuesto municipal sobre el valor catastral (valor catastral), normalmente muy inferior al precio de mercado, multiplicado por un tipo que fija el ayuntamiento, habitualmente entre el 0,4% y el 1,1%. Los gastos de notaría, registro y honorarios legales son aparte y no son impuestos.
Comprar en España cuesta un 10% por encima del precio, y ninguna hipoteca lo cubre
El precio de compra es lo que financia la hipoteca. El impuesto de transmisiones, la notaría, el registro y los honorarios jurídicos no, y en una vivienda de segunda mano de 250.000 suman unos 23.800 en efectivo el día de la firma. Comprar obra nueva en lugar de segunda mano cambia el régimen fiscal por completo y añade casi 9.000 más.
Cómo funciona
- Suma los impuestos y gastos de adquisición que se añaden al precio acordado.
- Distingue segunda mano de obra nueva, gravadas con regímenes completamente distintos.
- Estima el IBI anual a partir del valor catastral, que no es lo mismo que el valor de mercado.
segunda mano: ITP (autonómico, aproximadamente 6–11%) + notaría + registro + abogado obra nueva: IVA 10% + AJD actos jurídicos documentados (autonómico, 0,5–1,5%) + los mismos gastos IBI anual = valor catastral × tipo municipal (aproximadamente 0,4–1,1%) el valor catastral suele ser el 50–60% del valor de mercado
Ejemplo resuelto
Una vivienda de 250.000, segunda mano frente a obra nueva, con ITP al 8% y honorarios jurídicos del 1%.
- segunda mano: ITP 20.000 + notaría 800 + registro 500 + abogado 2.500 = 23.800
- es un 9,5% por encima del precio
- obra nueva: IVA 25.000 + AJD 3.750 + los mismos 3.800 de gastos = 32.550
- un 13,0% por encima del precio, 8.750 más que la segunda mano
Necesitas 23.800 en efectivo además de la entrada para segunda mano, o 32.550 para obra nueva. El IBI anual sobre un valor catastral cercano a 137.500 va de unos 550 a 1.513 según el municipio.
Cómo leer el resultado
- El ITP lo fija cada comunidad autónoma, no el Estado. Los tipos van de en torno al 6% al 11%, así que la misma compra puede diferir en más de 12.000 entre regiones: comprueba el tipo donde realmente está el inmueble.
- Los tipos reducidos de ITP suelen aplicarse a menores de 35 años, familias numerosas y personas con discapacidad, y pueden recortar varios puntos. Se solicitan, no se conceden de oficio.
- El valor catastral no es el valor de mercado y suele quedar bastante por debajo, por eso el IBI parece modesto frente a la compra. Además se revisa periódicamente, y una revisión puede subir el recibo de forma notable sin que nada cambie en el inmueble.
- Los propietarios no residentes tienen obligaciones adicionales, incluida una declaración anual de renta imputada por el inmueble no arrendado. Presupuesta un asesor si compras desde el extranjero: no es un trámite que la mayoría resuelva sin ayuda.
Preguntas frecuentes
- ¿Puedo incluir estos gastos en la hipoteca?
- Por lo general no. Los bancos españoles suelen financiar un porcentaje del menor entre precio y tasación, y los gastos de adquisición quedan fuera. Presupuesta ese 10% aproximado por separado, en efectivo disponible el día de la firma.
- ¿Es más cara la obra nueva que la segunda mano?
- En impuestos sí: un 13,0% frente a un 9,5% en este ejemplo, o 8.750 sobre una vivienda de 250.000. Si el inmueble en sí compensa más es otra cuestión, pero la diferencia fiscal es fija y debe estar en la comparación desde el principio.