¿Alquilar es de verdad tirar el dinero?

No más que los intereses de una hipoteca. En el ejemplo, solo los intereses son 1.333 al mes el primer año, cerca de los 1.500 de alquiler. Lo que alquilar te cuesta de verdad es el patrimonio que habrías construido, que en cinco años son 36.543, no los 112.241 pagados.

¿Cuánto tiempo hay que quedarse para que compensar comprar?

Normalmente cinco años o más, porque primero hay que recuperar un 5–8% de costes de transacción antes de que la propiedad muestre ventaja alguna. El punto de equilibrio exacto depende mucho de la revalorización, que es justo la cifra que nadie puede prometerte.

Calculadora Alquilar vs Comprar

Compara los costes de alquilar y comprar.

Introduce los datos.

Alquilar frente a comprar, y por qué está más reñido de lo que parece

Comprar parece obviamente mejor, porque el alquiler es dinero que no vuelves a ver. Pero buena parte de una cuota inicial de hipoteca son intereses —también dinero que no vuelves a ver— y la entrada podría haber estado rindiendo en otro sitio. Contando los dos lados con honestidad, la comparación suele estar reñida.

Cómo funciona

Suma el coste mensual real de ser propietario: hipoteca, mantenimiento, seguro e impuestos.
Lo compara con el alquiler más el rendimiento que habría dado la entrada si se hubiera invertido.
Separa la parte de la cuota que construye patrimonio de la que es simplemente coste.

propiedad = hipoteca + mantenimiento + seguro + impuestos
alquiler  = renta + coste de oportunidad de la entrada

de la cuota, solo la parte de capital es ahorro;
la parte de intereses es un coste igual que el alquiler

regla práctica de mantenimiento: 1% del valor del inmueble al año

Ejemplo resuelto

Un inmueble de 400.000 con un 20% de entrada, al 5% a 25 años, frente a alquilar el equivalente por 1.500 al mes.

entrada 80.000, hipoteca 320.000
cuota mensual = 1.871
mantenimiento al 1% anual = 333 al mes
coste total de propiedad = 2.204 al mes, frente a 1.500 de alquiler
en los cinco primeros años: 75.698 en intereses y 36.543 en capital

Ser propietario cuesta 704 más al mes. De los 112.241 pagados a la hipoteca en cinco años, solo 36.543 se convirtieron en patrimonio; el resto son intereses, tan perdidos como el alquiler. Mientras tanto, los 80.000 de entrada habrían crecido unos 22.103 al 5% en otro sitio.

Cómo leer el resultado

Solo la parte de capital de una cuota es ahorro. En el primer año del ejemplo, 1.333 de los 1.871 de cuota son intereses. Comparar la cuota entera con el alquiler favorece enormemente a la compra.
La entrada tiene coste de oportunidad. 80.000 metidos en una casa son 80.000 no invertidos, y en cinco años al 5% eso ronda los 22.000 de rentabilidad renunciada: un coste real que nunca aparece en un cuadro de amortización.
Los costes de transacción castigan las estancias cortas. Impuestos de transmisión, notaría, tasación y comisión de agencia al vender suman con frecuencia un 5–8% del precio. Comprar y vender en menos de tres años suele perder dinero pase lo que pase con los precios.
Lo que decide es la revalorización, y nadie la conoce de antemano. La versión honesta de este cálculo muestra el resultado bajo varias hipótesis de crecimiento en lugar de elegir una.

Preguntas frecuentes

¿Alquilar es de verdad tirar el dinero?: No más que los intereses de una hipoteca. En el ejemplo, solo los intereses son 1.333 al mes el primer año, cerca de los 1.500 de alquiler. Lo que alquilar te cuesta de verdad es el patrimonio que habrías construido, que en cinco años son 36.543, no los 112.241 pagados.
¿Cuánto tiempo hay que quedarse para que compensar comprar?: Normalmente cinco años o más, porque primero hay que recuperar un 5–8% de costes de transacción antes de que la propiedad muestre ventaja alguna. El punto de equilibrio exacto depende mucho de la revalorización, que es justo la cifra que nadie puede prometerte.