L'affitto è davvero denaro buttato?

Non più di quanto lo siano gli interessi del mutuo. Nell'esempio i soli interessi sono 1.333 al mese nel primo anno, vicini ai 1.500 di canone. Ciò che l'affitto ti costa davvero è il patrimonio che avresti costruito: in cinque anni 36.543, non i 112.241 versati.

Quanto devo restare perché convenga comprare?

Di solito cinque anni o più, perché prima vanno recuperati il 5–8% di costi di transazione, e solo dopo la proprietà mostra un vantaggio. Il punto di pareggio esatto dipende molto dalla crescita dei prezzi, che è esattamente il numero che nessuno può garantirti.

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Affitto contro acquisto, e perché è più in bilico di quanto sembri

Comprare sembra ovviamente meglio, perché l'affitto è denaro che non rivedi. Ma gran parte di una rata iniziale di mutuo sono interessi — anch'essi denaro che non rivedi — e l'anticipo avrebbe potuto rendere altrove. Contando onestamente entrambi i lati, il confronto è di norma serrato.

Come funziona

Somma il costo mensile reale della proprietà: rata, manutenzione, assicurazione e imposte.
Lo confronta con l'affitto più il rendimento che l'anticipo avrebbe prodotto se investito.
Separa la parte della rata che costruisce patrimonio da quella che è semplicemente un costo.

proprietà = rata + manutenzione + assicurazione + imposte
affitto   = canone + costo opportunità dell'anticipo

nella rata solo la quota capitale è risparmio;
la quota interessi è un costo esattamente come il canone

regola pratica di manutenzione: 1% del valore dell'immobile all'anno

Esempio pratico

Un immobile da 400.000 con anticipo del 20%, al 5% su 25 anni, contro l'affitto equivalente a 1.500 al mese.

anticipo 80.000, mutuo 320.000
rata mensile = 1.871
manutenzione all'1% annuo = 333 al mese
costo totale di proprietà = 2.204 al mese, contro 1.500 di affitto
nei primi cinque anni: 75.698 di interessi e 36.543 di capitale

Essere proprietari costa 704 in più al mese. Dei 112.241 versati al mutuo in cinque anni, solo 36.543 sono diventati patrimonio: il resto sono interessi, persi quanto un canone. Nel frattempo gli 80.000 di anticipo sarebbero cresciuti di circa 22.103 al 5% altrove.

Come leggere il risultato

Solo la quota capitale di una rata è risparmio. Nel primo anno dell'esempio, 1.333 dei 1.871 di rata sono interessi. Confrontare l'intera rata con il canone lusinga enormemente l'acquisto.
L'anticipo ha un costo opportunità. 80.000 immobilizzati in una casa sono 80.000 non investiti, e su cinque anni al 5% sono circa 22.000 di rendimento rinunciato: un costo reale che non compare mai su un piano di ammortamento.
I costi di transazione puniscono le permanenze brevi. Imposta di registro, notaio, perizia e provvigione dell'agenzia alla rivendita sommano spesso il 5–8% del prezzo. Comprare e rivendere entro tre anni fa spesso perdere denaro, qualunque cosa facciano i prezzi.
A decidere è la crescita dei prezzi immobiliari, che nessuno conosce in anticipo. La versione onesta di questo calcolo mostra il risultato sotto più ipotesi di crescita invece di sceglierne una.

Domande frequenti

L'affitto è davvero denaro buttato?: Non più di quanto lo siano gli interessi del mutuo. Nell'esempio i soli interessi sono 1.333 al mese nel primo anno, vicini ai 1.500 di canone. Ciò che l'affitto ti costa davvero è il patrimonio che avresti costruito: in cinque anni 36.543, non i 112.241 versati.
Quanto devo restare perché convenga comprare?: Di solito cinque anni o più, perché prima vanno recuperati il 5–8% di costi di transazione, e solo dopo la proprietà mostra un vantaggio. Il punto di pareggio esatto dipende molto dalla crescita dei prezzi, che è esattamente il numero che nessuno può garantirti.