Stima le imposte sull'acquisto di una casa in Spagna: l'imposta di trasferimento (ITP) sugli immobili usati, oppure IVA più imposta di bollo (IVA + AJD) sul nuovo, e l'imposta annuale sugli immobili (IBI).
Inserisci il prezzo dell'immobile per stimare l'imposta.
Imposta annuale sugli immobili (IBI)
Le imposte sull'acquisto di una casa in Spagna
Quando acquisti una casa in Spagna, l'imposta principale dipende dal fatto che sia usata o di nuova costruzione. Gli immobili usati pagano l'ITP, l'imposta di trasferimento, fissata da ciascuna comunità autonoma e in genere compresa tra il 6% e il 10% del prezzo. Le nuove costruzioni acquistate dal costruttore pagano invece un'IVA del 10%, più l'imposta di bollo (AJD) di circa lo 0,5%–1,5% a seconda della regione.
Le aliquote qui riportate sono le aliquote generali standard di ciascuna comunità. Molte regioni offrono aliquote ridotte per giovani acquirenti, famiglie numerose, persone con disabilità o abitazioni principali sotto un certo valore, quindi la tua aliquota effettiva potrebbe essere inferiore: verifica le regole vigenti nella tua comunità o modifica l'aliquota qui sopra.
Una volta proprietario, paghi l'IBI ogni anno. È un'imposta comunale calcolata sul valore catastale (valor catastral), di norma ben inferiore al prezzo di mercato, moltiplicato per un'aliquota fissata dal comune, di solito tra lo 0,4% e l'1,1%. Le spese notarili, di registro e legali sono a parte e non sono imposte.
Comprare in Spagna costa il 10% sopra il prezzo, e nessun mutuo lo copre
Il prezzo d'acquisto è ciò che finanzia il mutuo. L'imposta di trasferimento, il notaio, il registro e le spese legali no, e su un usato da 250.000 arrivano a circa 23.800 in contanti il giorno del rogito. Comprare nuovo invece che usato cambia del tutto il regime fiscale e aggiunge quasi 9.000.
Come funziona
- Somma imposte e spese di acquisto che si aggiungono al prezzo concordato.
- Distingue l'usato dal nuovo, tassati con regimi completamente diversi.
- Stima l'IBI annuale dal valore catastale, che non coincide con il valore di mercato.
usato: ITP imposta di trasferimento (regionale, circa 6–11%) + notaio + registro + legale nuovo: IVA 10% + AJD imposta di bollo (regionale, circa 0,5–1,5%) + le stesse spese IBI annuale = valore catastale × aliquota comunale (circa 0,4–1,1%) il valore catastale è di norma il 50–60% del valore di mercato
Esempio pratico
Un immobile da 250.000, usato contro nuovo, con ITP all'8% e spese legali all'1%.
- usato: ITP 20.000 + notaio 800 + registro 500 + legale 2.500 = 23.800
- cioè il 9,5% sopra il prezzo
- nuovo: IVA 25.000 + AJD 3.750 + le stesse 3.800 di spese = 32.550
- il 13,0% sopra il prezzo, 8.750 più dell'usato
Servono 23.800 in contanti oltre all'anticipo per l'usato, o 32.550 per il nuovo. L'IBI annuale su un valore catastale intorno a 137.500 va da circa 550 a 1.513 a seconda del comune.
Come leggere il risultato
- L'ITP è fissata da ciascuna comunità autonoma, non dallo Stato. Le aliquote vanno da circa il 6% all'11%, quindi lo stesso acquisto può differire di oltre 12.000 tra regioni: verifica l'aliquota dove l'immobile si trova davvero.
- Aliquote ITP ridotte si applicano spesso agli acquirenti sotto i 35 anni, alle famiglie numerose e alle persone con disabilità, e possono togliere diversi punti. Vanno richieste, non vengono concesse d'ufficio.
- Il valore catastale non è il valore di mercato ed è di solito ben inferiore, per questo l'IBI sembra modesta rispetto all'acquisto. Viene inoltre rivista periodicamente, e una revisione può alzare parecchio l'importo senza che nulla cambi nell'immobile.
- I proprietari non residenti hanno obblighi aggiuntivi, tra cui una dichiarazione annuale di reddito figurativo per l'immobile non locato. Metti a budget un consulente se compri dall'estero: non è un adempimento che i più sbrighino da soli.
Domande frequenti
- Posso includere queste spese nel mutuo?
- In generale no. Le banche spagnole finanziano di norma una percentuale del minore tra prezzo e perizia, e le spese di acquisto restano fuori. Metti a budget quel 10% circa separatamente, in contanti disponibili il giorno del rogito.
- Il nuovo costa più dell'usato?
- Sul piano fiscale sì: il 13,0% contro il 9,5% in questo esempio, ovvero 8.750 su un immobile da 250.000. Se poi l'immobile in sé valga di più è un'altra questione, ma la differenza fiscale è fissa e va messa nel confronto fin dall'inizio.