Oszacuj podatki przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii: podatek od przeniesienia własności (ITP) przy nieruchomościach z rynku wtórnego lub VAT i opłatę skarbową (IVA + AJD) przy nowych, a także roczny podatek od nieruchomości (IBI).
Wpisz cenę nieruchomości, aby oszacować podatek.
Roczny podatek od nieruchomości (IBI)
Podatki przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii
Przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii główny podatek zależy od tego, czy jest to rynek wtórny, czy nowa nieruchomość. Nieruchomości z rynku wtórnego objęte są podatkiem ITP od przeniesienia własności, ustalanym przez każdą wspólnotę autonomiczną i wynoszącym zwykle od 6% do 10% ceny. Nowe nieruchomości kupowane od dewelopera są zamiast tego objęte 10-procentowym VAT (IVA) oraz opłatą skarbową (AJD) wynoszącą około 0,5%–1,5% w zależności od regionu.
Podane tu stawki to standardowe stawki ogólne dla poszczególnych wspólnot. Wiele regionów oferuje stawki obniżone dla młodych nabywców, rodzin wielodzietnych, osób z niepełnosprawnością lub nieruchomości stanowiących główne miejsce zamieszkania poniżej określonej wartości, więc Twoja rzeczywista stawka może być niższa – sprawdź aktualne przepisy swojej wspólnoty lub skoryguj stawkę powyżej.
Gdy już jesteś właścicielem nieruchomości, co roku płacisz IBI. To podatek gminny naliczany od wartości katastralnej (valor catastral), która jest zwykle znacznie niższa od ceny rynkowej, pomnożonej przez stawkę ustalaną przez urząd gminy, wynoszącą zazwyczaj od 0,4% do 1,1%. Opłaty notarialne, wpis do rejestru i koszty prawne są dodatkowe i nie są podatkami.
Zakup w Hiszpanii kosztuje 10% ponad cene, a zaden kredyt tego nie pokrywa
Cena zakupu to ta czesc, ktora finansuje kredyt. Podatek od czynnosci, notariusz, ksiega wieczysta i obsluga prawna juz nie, a przy nieruchomosci z rynku wtornego za 250 000 daja okolo 23 800 — gotowki, ktora musisz miec przy podpisaniu. Zakup z rynku pierwotnego zamiast wtornego zmienia caly rezim podatkowy i dokłada blisko 9000 wiecej.
Jak to działa
- Sumuje podatki i oplaty zakupowe doliczane ponad uzgodniona cene.
- Odroznia rynek wtorny od pierwotnego, opodatkowane wedlug zupelnie roznych zasad.
- Szacuje roczny podatek IBI z wartosci katastralnej, ktora nie jest tym samym co wartosc rynkowa.
rynek wtorny: ITP, podatek od przeniesienia (regionalny, mniej wiecej 6–11%) + notariusz + ksiega + prawnik rynek pierwotny: IVA 10% + AJD, oplata skarbowa (regionalna, mniej wiecej 0,5–1,5%) + te same oplaty roczny IBI = wartosc katastralna × stawka gminna (mniej wiecej 0,4–1,1%) wartosc katastralna to zwykle 50–60% wartosci rynkowej
Przykład z liczbami
Nieruchomosc za 250 000, rynek wtorny wobec pierwotnego, przy ITP 8% i obsludze prawnej 1%.
- wtorny: ITP 20 000 + notariusz 800 + ksiega 500 + prawnik 2500 = 23 800
- to 9,5% ponad cene
- pierwotny: IVA 25 000 + AJD 3750 + te same 3800 oplat = 32 550
- 13,0% ponad cene — o 8750 wiecej niz na rynku wtornym
Potrzebujesz 23 800 gotowki ponad wklad wlasny na rynku wtornym albo 32 550 na pierwotnym. Roczny IBI przy wartosci katastralnej okolo 137 500 wynosi mniej wiecej od 550 do 1513, zaleznie od gminy.
Jak czytać wynik
- ITP ustala kazda wspolnota autonomiczna, a nie panstwo. Stawki biegna od okolo 6% do 11%, wiec ten sam zakup moze roznic sie o ponad 12 000 miedzy regionami — sprawdz stawke tam, gdzie nieruchomosc faktycznie lezy.
- Obnizone stawki ITP przysluguja zwykle kupujacym ponizej 35. roku zycia, rodzinom wielodzietnym i osobom z niepelnosprawnoscia i potrafia sciac stawke o kilka punktow. Trzeba sie o nie upomniec, nie przyznaje sie ich automatycznie.
- Wartosc katastralna to nie wartosc rynkowa i zwykle lezy sporo ponizej, dlatego IBI wyglada skromnie wobec ceny zakupu. Jest tez okresowo aktualizowana, a aktualizacja potrafi mocno podniesc rachunek, choc w samej nieruchomosci nic sie nie zmienilo.
- Wlasciciele nierezydenci maja dodatkowe obowiazki, w tym coroczna deklaracje dochodu przypisanego od nieruchomosci niewynajmowanej. Zaplanuj budzet na doradce, jesli kupujesz z zagranicy — to nie jest formalnosc, ktora wiekszosc osob zalatwia samodzielnie.
Częste pytania
- Czy moge doliczyc te koszty do kredytu?
- Zasadniczo nie. Hiszpanskie banki finansuja zwykle procent nizszej z dwoch wartosci — ceny albo wyceny — a koszty zakupu leza poza tym. Zaplanuj pelne mniej wiecej 10% osobno, w gotowce dostepnej w dniu podpisania.
- Czy rynek pierwotny jest drozszy od wtornego?
- Podatkowo tak — 13,0% wobec 9,5% w tym przykladzie, czyli 8750 przy nieruchomosci za 250 000. Czy sama nieruchomosc jest lepsza za te pieniadze, to osobne pytanie, ale roznica podatkowa jest stala i powinna byc w porownaniu od poczatku.