Kalkulator Wynajem vs Kupno

Wynajem kontra zakup i dlaczego wynik jest bliższy, niż się wydaje

Zakup wydaje się oczywiście lepszy, bo czynsz to pieniądze, których już nie zobaczysz. Ale duża część początkowej raty kredytu to odsetki — również pieniądze bezpowrotne — a wkład własny mógłby zarabiać gdzie indziej. Gdy uczciwie policzy się obie strony, wynik zwykle jest bliski.

Jak to działa

• Sumuje realny miesięczny koszt posiadania: ratę, utrzymanie, ubezpieczenie i podatek.
• Porównuje go z czynszem powiększonym o zysk, który dałby zainwestowany wkład własny.
• Oddziela tę część raty, która buduje kapitał, od tej, która jest po prostu kosztem.

posiadanie = rata + utrzymanie + ubezpieczenie + podatek
wynajem    = czynsz + koszt alternatywny wkładu własnego

w racie tylko część kapitałowa jest oszczędzaniem;
część odsetkowa jest kosztem dokładnie tak jak czynsz

reguła kciuka na utrzymanie: 1% wartości nieruchomości rocznie

Przykład z liczbami

Nieruchomość za 1 600 000 zł z wkładem 20%, 5% na 25 lat, wobec wynajmu odpowiednika za 6000 zł miesięcznie.

1. wkład 320 000 zł, kredyt 1 280 000 zł
2. rata miesięczna = 7483 zł
3. utrzymanie przy 1% rocznie = 1333 zł miesięcznie
4. łączny koszt posiadania = 8816 zł miesięcznie wobec 6000 zł czynszu
5. przez pierwsze pięć lat: 302 792 zł odsetek i 146 174 zł kapitału

Posiadanie kosztuje 2816 zł miesięcznie więcej. Z 448 965 zł wpłaconych w kredyt przez pięć lat tylko 146 174 zł stało się kapitałem — reszta to odsetki, równie bezpowrotne jak czynsz. W tym czasie wkład 320 000 zł urósłby gdzie indziej o około 88 410 zł przy 5%.

Jak czytać wynik

• Oszczędzaniem jest tylko część kapitałowa raty. W pierwszym roku przykładu 5333 zł z raty 7483 zł to odsetki. Porównywanie całej raty z czynszem ogromnie schlebia zakupowi.
• Wkład własny ma koszt alternatywny. 320 000 zł zamrożone w domu to 320 000 zł niezainwestowane, a przez pięć lat przy 5% to około 88 000 zł utraconego zysku — realny koszt, który nigdy nie pojawi się na wyciągu kredytowym.
• Koszty transakcyjne karzą krótki pobyt. Podatek od czynności cywilnoprawnych, taksa notarialna, wpisy do księgi i prowizja pośrednika przy sprzedaży to zwykle 5–8% ceny. Kupno i sprzedaż w ciągu trzech lat często kończy się stratą niezależnie od cen.
• O wyniku decyduje wzrost cen nieruchomości, którego nikt nie zna z góry. Uczciwa wersja tego rachunku pokazuje odpowiedź przy kilku założeniach wzrostu, zamiast wybierać jedno.

Częste pytania

Czy wynajem to naprawdę wyrzucanie pieniędzy?

Nie bardziej niż odsetki od kredytu. W powyższym przykładzie same odsetki to 5333 zł miesięcznie w pierwszym roku — blisko 6000 zł czynszu. Wynajem realnie kosztuje cię kapitał, który byś zbudował, a to przez pięć lat 146 174 zł, a nie pełne 448 965 zł wpłat.

Jak długo trzeba zostać, żeby zakup się opłacił?

Zwykle pięć lat albo więcej, bo koszty transakcyjne rzędu 5–8% trzeba najpierw odrobić, zanim posiadanie zacznie dawać przewagę. Dokładny próg mocno zależy od wzrostu cen, czyli akurat od tej liczby, której nikt ci nie obieca.