Calculateur Location vs Achat

Louer ou acheter, et pourquoi l'écart est plus mince qu'il n'y paraît

Acheter semble évidemment préférable, puisque le loyer est de l'argent perdu. Mais une grande part d'une mensualité de début de prêt est de l'intérêt — également perdu — et l'apport aurait pu travailler ailleurs. Une fois les deux côtés comptés honnêtement, l'écart est généralement faible.

Comment ça marche

• Totalise le vrai coût mensuel de la propriété : mensualité, entretien, assurance et taxe foncière.
• Le compare au loyer augmenté du rendement qu'aurait produit l'apport s'il avait été investi.
• Sépare la part de la mensualité qui constitue du capital de celle qui n'est qu'un coût.

propriété = mensualité + entretien + assurance + taxe
location  = loyer + coût d'opportunité de l'apport

dans la mensualité, seule la part de capital est de l'épargne ;
la part d'intérêt est un coût, exactement comme un loyer

règle empirique d'entretien : 1% de la valeur du bien par an

Exemple chiffré

Un bien à 400 000 avec 20% d'apport, 5% sur 25 ans, face à une location équivalente à 1 500 par mois.

1. apport 80 000, prêt 320 000
2. mensualité = 1 871
3. entretien à 1% par an = 333 par mois
4. coût total de propriété = 2 204 par mois, contre 1 500 de loyer
5. sur les cinq premières années : 75 698 d'intérêts et 36 543 de capital

Être propriétaire coûte 704 de plus par mois. Sur les 112 241 versés au prêt en cinq ans, seuls 36 543 sont devenus du capital — le reste est de l'intérêt, aussi perdu qu'un loyer. Pendant ce temps, les 80 000 d'apport auraient progressé d'environ 22 103 à 5% ailleurs.

Lire le résultat

• Seule la part de capital d'une mensualité est de l'épargne. La première année de l'exemple, 1 333 des 1 871 versés sont des intérêts. Comparer la mensualité entière au loyer flatte énormément l'achat.
• L'apport a un coût d'opportunité. 80 000 immobilisés dans un logement sont 80 000 non investis, soit sur cinq ans à 5% environ 22 000 de rendement abandonné — un coût réel qui n'apparaît sur aucun tableau d'amortissement.
• Les frais de transaction pénalisent les séjours courts. Droits de mutation, frais de notaire, diagnostic et commission d'agence à la revente totalisent couramment 5 à 8% du prix. Acheter puis revendre en moins de trois ans fait souvent perdre de l'argent, quelle que soit l'évolution des prix.
• C'est la progression des prix immobiliers qui tranche, et personne ne la connaît à l'avance. La version honnête de ce calcul montre le résultat sous plusieurs hypothèses de croissance plutôt que d'en retenir une.

Questions fréquentes

Le loyer est-il vraiment de l'argent jeté par les fenêtres ?

Pas plus que les intérêts d'emprunt. Dans l'exemple, les seuls intérêts atteignent 1 333 par mois la première année — proches des 1 500 de loyer. Ce que la location vous coûte réellement, c'est le capital que vous auriez constitué, soit 36 543 sur cinq ans, et non les 112 241 versés.

Combien de temps faut-il rester pour que l'achat l'emporte ?

En général cinq ans ou plus, car il faut d'abord récupérer 5 à 8% de frais de transaction avant que la propriété montre un avantage. Le point mort exact dépend fortement de la hausse des prix, précisément le chiffre que personne ne peut vous garantir.