Estimez les taxes à l'achat d'un logement en Espagne : les droits de mutation (ITP) sur l'ancien, ou la TVA et les droits d'enregistrement (IVA + AJD) sur le neuf, ainsi que la taxe foncière annuelle (IBI).
Saisissez le prix du bien pour estimer la taxe.
Taxe foncière annuelle (IBI)
Les taxes à l'achat d'un bien en Espagne
À l'achat d'un logement en Espagne, la taxe principale dépend de s'il s'agit d'un bien ancien ou neuf. L'ancien est soumis à l'ITP, les droits de mutation, fixés par chaque communauté autonome et compris en général entre 6% et 10% du prix. Le neuf acheté à un promoteur est soumis à la place à une TVA (IVA) de 10%, plus des droits d'enregistrement (AJD) d'environ 0,5% à 1,5% selon la région.
Les taux indiqués ici sont les taux généraux standards de chaque communauté. De nombreuses régions proposent des taux réduits pour les jeunes acheteurs, les familles nombreuses, les personnes handicapées ou les résidences principales en dessous d'une certaine valeur ; votre taux réel peut donc être inférieur — vérifiez les règles en vigueur dans votre communauté ou ajustez le taux ci-dessus.
Une fois propriétaire, vous payez l'IBI chaque année. C'est une taxe municipale calculée sur la valeur cadastrale (valor catastral), en général bien inférieure au prix du marché, multipliée par un taux fixé par la mairie, généralement entre 0,4% et 1,1%. Les frais de notaire, d'enregistrement et de justice s'ajoutent et ne sont pas des taxes.
Acheter en Espagne coûte 10% de plus que le prix, et aucun prêt ne le couvre
Le prix d'achat est ce que finance le prêt. Droits de mutation, notaire, registre foncier et frais juridiques, non : sur une revente à 250 000, ils atteignent environ 23 800, en liquide le jour de la signature. Acheter du neuf plutôt que de l'ancien change entièrement la fiscalité et ajoute près de 9 000.
Comment ça marche
- Totalise les taxes et frais d'acquisition qui s'ajoutent au prix convenu.
- Distingue l'ancien du neuf, soumis à des régimes fiscaux entièrement différents.
- Estime l'IBI annuel à partir de la valeur cadastrale, qui n'est pas la valeur de marché.
ancien : ITP droits de mutation (régional, environ 6–11%) + notaire + registre + juridique neuf : IVA 10% + AJD droit de timbre (régional, environ 0,5–1,5%) + les mêmes frais IBI annuel = valeur cadastrale × taux municipal (environ 0,4–1,1%) la valeur cadastrale représente typiquement 50 à 60% de la valeur de marché
Exemple chiffré
Un bien à 250 000, ancien contre neuf, avec un ITP à 8% et des frais juridiques à 1%.
- ancien : ITP 20 000 + notaire 800 + registre 500 + juridique 2 500 = 23 800
- soit 9,5% au-dessus du prix
- neuf : IVA 25 000 + AJD 3 750 + les mêmes 3 800 de frais = 32 550
- 13,0% au-dessus du prix, soit 8 750 de plus que l'ancien
Il vous faut 23 800 en liquide au-delà de l'apport pour de l'ancien, ou 32 550 pour du neuf. L'IBI annuel sur une valeur cadastrale d'environ 137 500 va de 550 à 1 513 selon la commune.
Lire le résultat
- L'ITP est fixé par chaque communauté autonome, non par l'État. Les taux vont d'environ 6% à 11% : le même achat peut varier de plus de 12 000 d'une région à l'autre — vérifiez le taux là où le bien se trouve réellement.
- Des taux d'ITP réduits s'appliquent souvent aux acheteurs de moins de 35 ans, aux familles nombreuses et aux personnes en situation de handicap, et peuvent retirer plusieurs points. Ils se demandent, ils ne s'accordent pas d'office.
- La valeur cadastrale n'est pas la valeur de marché et lui est généralement bien inférieure, d'où un IBI d'apparence modeste au regard de l'achat. Elle est aussi révisée périodiquement, et une révision peut relever fortement la note sans que rien ne change au bien.
- Les propriétaires non-résidents ont des obligations supplémentaires, dont une déclaration annuelle de revenu imputé pour un bien non loué. Prévoyez un conseil si vous achetez depuis l'étranger : peu de gens accomplissent seuls cette formalité.
Questions fréquentes
- Puis-je intégrer ces frais au prêt ?
- En général non. Les prêteurs espagnols financent d'ordinaire un pourcentage de la plus faible des deux valeurs, prix ou expertise, et les frais d'acquisition en sont exclus. Prévoyez les 10% environ séparément, en liquidités disponibles le jour de la signature.
- Le neuf est-il plus cher que l'ancien ?
- Fiscalement oui : 13,0% contre 9,5% dans cet exemple, soit 8 750 sur un bien à 250 000. Savoir si le bien lui-même vaut mieux est une autre question, mais l'écart fiscal est fixe et doit figurer dans la comparaison dès le départ.