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Immobiliensteuer-Rechner Spanien

Deutsch

Schätzen Sie die Steuern beim Immobilienkauf in Spanien: die Grunderwerbsteuer (ITP) bei Bestandsimmobilien oder Mehrwertsteuer plus Beurkundungssteuer (IVA + AJD) bei Neubauten sowie die jährliche Grundsteuer (IBI).

Art der Transaktion

Geben Sie den Immobilienpreis ein, um die Steuer zu schätzen.

Jährliche Grundsteuer (IBI)

Immobiliensteuern beim Kauf in Spanien

Beim Kauf einer Immobilie in Spanien hängt die Hauptsteuer davon ab, ob es sich um eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau handelt. Bestandsimmobilien unterliegen der Grunderwerbsteuer ITP, die jede autonome Gemeinschaft festlegt und die in der Regel 6% bis 10% des Preises beträgt. Vom Bauträger gekaufte Neubauten unterliegen stattdessen 10% Mehrwertsteuer (IVA) sowie einer Beurkundungssteuer (AJD) von etwa 0,5% bis 1,5% je nach Region.

Die hier gezeigten Sätze sind die allgemeinen Standardsätze der jeweiligen Gemeinschaft. Viele Regionen bieten ermäßigte Sätze für junge Käufer, kinderreiche Familien, Menschen mit Behinderung oder Erstwohnsitze unterhalb eines bestimmten Werts, sodass Ihr tatsächlicher Satz niedriger sein kann – prüfen Sie die aktuellen Regeln Ihrer Gemeinschaft oder passen Sie den Satz oben an.

Sobald Ihnen die Immobilie gehört, zahlen Sie jährlich IBI. Es ist eine kommunale Steuer auf den Katasterwert (valor catastral), der meist deutlich unter dem Marktpreis liegt, multipliziert mit einem von der Gemeinde festgelegten Satz, üblicherweise zwischen 0,4% und 1,1%. Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten kommen hinzu und sind keine Steuern.

Ein Kauf in Spanien kostet 10% über dem Preis, und keine Hypothek deckt das

Den Kaufpreis finanziert die Hypothek. Grunderwerbsteuer, Notar, Register und Anwalt nicht — bei einem Wiederverkauf für 250.000 sind das rund 23.800, die am Beurkundungstag als Bargeld vorliegen müssen. Neubau statt Bestand ändert die Besteuerung vollständig und kostet fast 9.000 mehr.

So wird gerechnet

  • Summiert die Erwerbssteuern und Gebühren, die auf den vereinbarten Preis aufschlagen.
  • Unterscheidet Bestand von Neubau, die völlig verschieden besteuert werden.
  • Schätzt die jährliche IBI aus dem Katasterwert, der nicht dem Marktwert entspricht.
Bestand:  ITP Grunderwerbsteuer (regional, etwa 6–11%) + Notar + Register + Anwalt
Neubau:   IVA 10% + AJD Stempelsteuer (regional, etwa 0,5–1,5%) + dieselben Gebühren

jährliche IBI = Katasterwert × Gemeindesatz (etwa 0,4–1,1%)
der Katasterwert liegt typischerweise bei 50–60% des Marktwerts

Rechenbeispiel

Eine Immobilie zu 250.000, Bestand gegen Neubau, mit 8% ITP und 1% Anwaltskosten.

  1. Bestand: ITP 20.000 + Notar 800 + Register 500 + Anwalt 2.500 = 23.800
  2. das sind 9,5% zusätzlich zum Preis
  3. Neubau: IVA 25.000 + AJD 3.750 + dieselben 3.800 Gebühren = 32.550
  4. 13,0% zusätzlich — 8.750 mehr als beim Bestand

Sie brauchen über das Eigenkapital hinaus 23.800 in bar beim Bestand oder 32.550 beim Neubau. Die jährliche IBI auf einen Katasterwert von rund 137.500 liegt je nach Gemeinde etwa zwischen 550 und 1.513.

Das Ergebnis lesen

  • Die ITP setzt jede autonome Gemeinschaft selbst fest, nicht der Staat. Die Sätze reichen von etwa 6% bis 11%, derselbe Kauf kann zwischen Regionen also um über 12.000 abweichen — prüfen Sie den Satz dort, wo die Immobilie tatsächlich liegt.
  • Ermäßigte ITP-Sätze gelten häufig für Käufer unter 35, kinderreiche Familien und Menschen mit Behinderung und können den Satz um mehrere Punkte senken. Sie werden beantragt, nicht automatisch gewährt.
  • Der Katasterwert ist nicht der Marktwert und liegt meist deutlich darunter, weshalb die IBI im Verhältnis zum Kauf bescheiden wirkt. Er wird zudem periodisch neu festgesetzt, und eine Neufestsetzung kann die Rechnung stark anheben, ohne dass sich an der Immobilie etwas ändert.
  • Nicht ansässige Eigentümer haben zusätzliche Pflichten, darunter eine jährliche Erklärung fiktiver Einkünfte für nicht vermietete Objekte. Kalkulieren Sie Beratung ein, wenn Sie aus dem Ausland kaufen — das erledigen die wenigsten allein.

Häufige Fragen

Kann ich diese Kosten mitfinanzieren?
In der Regel nicht. Spanische Banken finanzieren üblicherweise einen Prozentsatz des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Bewertung; die Erwerbsnebenkosten liegen außerhalb. Planen Sie die vollen rund 10% separat ein, in bar am Beurkundungstag.
Ist Neubau teurer als Bestand?
Steuerlich ja — 13,0% gegen 9,5% in diesem Beispiel, also 8.750 bei 250.000. Ob die Immobilie selbst das bessere Geschäft ist, steht auf einem anderen Blatt, doch die Steuerdifferenz ist fix und gehört von Anfang an in den Vergleich.

Quellen