Warum zahlt der Nachbar für ein ähnliches Haus anders?

Flächenbasiert meist wegen unterschiedlich klassifizierter Nutzfläche oder weil ein Gebäudeteil anders genutzt wird. Wertbasiert meist wegen einer veralteten oder abweichenden Bewertung oder einer Vergünstigung, die einer von Ihnen geltend macht und der andere nicht.

Erhöht eine Modernisierung die Steuer?

Flächenbasiert nur, wenn Fläche hinzukommt — eine neue Küche ändert nichts, ein Anbau schon. Wertbasiert kann jede Verbesserung die Bewertung bei der nächsten Neufeststellung heben, weshalb in manchen Rechtsordnungen sichtbar zu wenig in den Erhalt investiert wird.

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Zwei Arten, Immobilien zu besteuern — und warum die Bescheide so weit auseinanderliegen

Grundsteuer funktioniert auf eine von zwei Arten: als Prozentsatz des Werts oder als fester Satz je Quadratmeter. Welches Modell gilt, entscheidet, ob Ihr Bescheid ein paar hundert im Jahr ausmacht oder mehrere tausend — der Unterschied ist weit größer, als die meisten erwarten.

So wird gerechnet

Wendet einen Flächensatz auf die Nutzfläche der Gebäude und die Grundstücksfläche an, jeweils mit eigenem Satz.
Oder wendet einen Wertsatz auf einen festgestellten Wert an, der unter dem Marktpreis liegen kann.
Trennt Wohn- von gewerblicher Nutzung, denn der Satzunterschied dazwischen ist enorm.

flächenbasiert: Steuer = Σ (Fläche × Satz für diese Nutzung)

wertbasiert:    Steuer = festgestellter Wert × Satz
                festgestellter Wert = Marktwert × Bewertungsquote

polnische Höchstsätze: 1,15 je m² Wohngebäude,
0,71 je m² sonstiges Land, 33,10 je m² gewerblich genutzt

Rechenbeispiel

Ein Haus mit 140 m² auf 600 m² Grund, Wert 1.200.000 — zuerst flächenbasiert besteuert, dann wertbasiert mit 1,2% auf 80% des Werts.

flächenbasiert Gebäude: 140 × 1,15 = 161,00
flächenbasiert Grund: 600 × 0,71 = 426,00
flächenbasiert gesamt = 587,00 im Jahr
wertbasiert: 1.200.000 × 0,80 × 1,2% = 11.520 im Jahr
dieselbe Immobilie, zwanzigmal höher besteuert

587 flächenbasiert gegen 11.520 wertbasiert. Keines ist falsch — es sind schlicht unterschiedliche Politiken, und das erklärt, warum die Grundsteuer in manchen Ländern im Haushaltsbudget kaum auffällt und in anderen dominiert.

Das Ergebnis lesen

Im flächenbasierten System zählt die Nutzung des Gebäudes weit mehr als sein Wert. Dieselben 140 m² als Gewerbefläche zu 33,10 je m² kosten 4.634 im Jahr — neunundzwanzigmal der Wohnsatz. Ein Gewerbe von zu Hause aus kann die Einstufung der genutzten Fläche ändern.
Kommunen legen den tatsächlichen Satz innerhalb eines gesetzlichen Höchstwerts fest, zwei Nachbargemeinden können für identische Objekte also Unterschiedliches verlangen. Die Zahlen oben sind Obergrenzen, nicht das, was alle zahlen.
Im wertbasierten System zählt die Bewertungsquote so viel wie der Satz selbst. 1,2% auf 80% des Werts sind effektiv 0,96% des Marktwerts, und Bewertungen hinken dem Markt oft Jahre hinterher.
Die eigentliche Varianz steckt in Vergünstigungen: Nachlässe für den Hauptwohnsitz, landwirtschaftliche Flächen, Denkmäler, Ermäßigungen für Rentner. Prüfen Sie, was gilt, bevor Sie die Standardrechnung für Ihren Bescheid halten.

Häufige Fragen

Warum zahlt der Nachbar für ein ähnliches Haus anders?: Flächenbasiert meist wegen unterschiedlich klassifizierter Nutzfläche oder weil ein Gebäudeteil anders genutzt wird. Wertbasiert meist wegen einer veralteten oder abweichenden Bewertung oder einer Vergünstigung, die einer von Ihnen geltend macht und der andere nicht.
Erhöht eine Modernisierung die Steuer?: Flächenbasiert nur, wenn Fläche hinzukommt — eine neue Küche ändert nichts, ein Anbau schon. Wertbasiert kann jede Verbesserung die Bewertung bei der nächsten Neufeststellung heben, weshalb in manchen Rechtsordnungen sichtbar zu wenig in den Erhalt investiert wird.