¿Por qué mi vecino paga distinto por una casa parecida?

En el sistema por superficie, normalmente por una diferencia en la superficie clasificada o en el uso de parte del edificio. En el de valor, normalmente por una valoración desactualizada o distinta, o por una bonificación que uno solicita y el otro no.

¿Reformar sube el impuesto?

Por superficie, solo si añades metros: una cocina nueva no cambia nada, una ampliación sí. Sobre valor, cualquier mejora puede elevar la valoración en la siguiente revisión, y por eso en algunas jurisdicciones se observa una infrainversión visible en el mantenimiento de los inmuebles.

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Dos formas de gravar la propiedad, y por qué los recibos difieren tanto

El impuesto sobre bienes inmuebles funciona de una de dos maneras: como porcentaje del valor o como tarifa fija por metro cuadrado. Qué modelo se aplique decide si tu recibo son unos cientos al año o varios miles, y la diferencia es mucho mayor de lo que casi nadie espera.

Cómo funciona

Aplica una tarifa por superficie a los metros de los edificios y a los del terreno, cada uno con su propia tarifa.
O aplica un tipo sobre un valor catastral, que puede ser inferior al precio de mercado.
Separa el uso residencial del empresarial, porque la diferencia de tarifa entre ambos es enorme.

por superficie: impuesto = Σ (superficie × tarifa de ese uso)

sobre valor:    impuesto = valor catastral × tipo
                valor catastral = valor de mercado × coeficiente

máximos legales polacos: 1,15 por m² de edificio residencial,
0,71 por m² de otros terrenos, 33,10 por m² de uso empresarial

Ejemplo resuelto

Una casa de 140 m² sobre 600 m² de terreno, valorada en 1.200.000, gravada primero por superficie y después al 1,2% sobre el 80% del valor.

por superficie, edificio: 140 × 1,15 = 161,00
por superficie, terreno: 600 × 0,71 = 426,00
total por superficie = 587,00 al año
sobre valor: 1.200.000 × 0,80 × 1,2% = 11.520 al año
el mismo inmueble, gravado veinte veces más

587 en el sistema por superficie frente a 11.520 en el de valor. Ninguno está mal: son sencillamente políticas distintas, y eso explica por qué el impuesto sobre inmuebles apenas figura en el presupuesto doméstico de unos países y domina el de otros.

Cómo leer el resultado

En el sistema por superficie, el uso del edificio pesa mucho más que su valor. Los mismos 140 m² gravados como local de negocio a 33,10 por m² cuestan 4.634 al año: veintinueve veces la tarifa residencial. Ejercer una actividad desde casa puede cambiar la clasificación del espacio que ocupa.
Los municipios fijan la tarifa efectiva dentro de un máximo legal, así que dos localidades vecinas pueden cobrar cantidades distintas por inmuebles idénticos. Las cifras anteriores son techos, no lo que paga todo el mundo.
En el sistema sobre valor, el coeficiente pesa tanto como el tipo del titular. Un 1,2% sobre el 80% del valor es un 0,96% efectivo del valor de mercado, y las valoraciones suelen ir años por detrás del mercado.
La variación real está en las bonificaciones: vivienda habitual, suelo agrícola, edificios históricos, reducciones para jubilados. Comprueba qué te aplica antes de dar el cálculo estándar por tu recibo.

Preguntas frecuentes

¿Por qué mi vecino paga distinto por una casa parecida?: En el sistema por superficie, normalmente por una diferencia en la superficie clasificada o en el uso de parte del edificio. En el de valor, normalmente por una valoración desactualizada o distinta, o por una bonificación que uno solicita y el otro no.
¿Reformar sube el impuesto?: Por superficie, solo si añades metros: una cocina nueva no cambia nada, una ampliación sí. Sobre valor, cualquier mejora puede elevar la valoración en la siguiente revisión, y por eso en algunas jurisdicciones se observa una infrainversión visible en el mantenimiento de los inmuebles.