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Quanta casa puoi finanziare
Le banche applicano due test e concedono il minore dei due: un multiplo del reddito e una quota del reddito mensile al netto dei debiti esistenti. Sapere quale ti vincola dice che cosa cambierebbe davvero il risultato.
Come funziona
- Applica un limite di indebitamento al tuo reddito mensile, dedotti gli impegni esistenti.
- Riconverte quella rata sostenibile in capitale finanziabile al tuo tasso e alla tua durata.
- Lo confronta con il test più semplice del multiplo di reddito e somma il tuo anticipo per dare un prezzo dell'immobile.
disponibile = (reddito mensile × limite di indebitamento) − debiti esistenti capitale = disponibile × (1 − (1 + r)^−n) ÷ r r = tasso mensile, n = mesi prezzo immobile = capitale + anticipo test del multiplo: stipendio × 4 a 4,5
Esempio pratico
Uno stipendio di 90.000 con 400 al mese di debiti esistenti, un anticipo di 60.000, al 5% su trent'anni.
- reddito mensile = 7.500
- il 35% = 2.625, meno 400 di debiti = 2.225 disponibili
- al 5% su 360 mesi ciò sostiene un mutuo di 414.477
- più l'anticipo = 474.477 di immobile
- il test a 4,5× il reddito dà 405.000, quindi 465.000 di immobile
Intorno a 465.000–474.000, con il multiplo di reddito come vincolo stringente. Estinguere i 400 mensili di debito alzerebbe la capacità di circa 74.000: spesso la leva più rapida a disposizione.
Come leggere il risultato
- Le banche fanno stress test a un tasso ben superiore a quello offerto. All'8% la stessa rata di 2.225 sostiene solo 303.231, il 27% in meno. Se un piccolo rialzo rende impossibile l'acquisto, di norma la banca rifiuta prima che tu lo scopra a tue spese.
- Il debito esistente costa in modo sproporzionato. Un impegno da 400 al mese toglie circa 74.000 di capacità, quindi estinguere un finanziamento auto prima di fare domanda spesso compra più casa che risparmiare la stessa cifra come anticipo.
- Sostenibile non significa consigliabile. Prendere il massimo non lascia margine per un rialzo dei tassi, una riparazione o un periodo di reddito ridotto, e la rata è fissa per decenni mentre le tue condizioni no.
- Il prezzo d'acquisto non è il costo dell'acquisto. Imposta di registro, notaio, perizia, trasloco e riparazioni immediate aggiungono di norma il 5–10%, e quel denaro non può uscire dal mutuo.
Domande frequenti
- Estinguere i debiti o accumulare un anticipo maggiore?
- Di norma estinguere prima i debiti. Nell'esempio, 400 al mese di impegni costano circa 74.000 di capacità, molto più di quanto 400 al mese versati sull'anticipo renderebbero nello stesso periodo. Estinguere debito costoso migliora anche il tasso che ti viene offerto.
- Perché la cifra della banca è diversa dalla mia?
- Perché testa a un tasso più alto, considera il tuo reddito in modo più prudente e include impegni che potresti aver dimenticato: carte di credito al limite anziché al saldo, e persone a carico. Aspettati un numero più basso e leggi la differenza come informazione, non come errore.