Solder mes crédits ou constituer un apport plus gros ?

En général solder d'abord. Dans l'exemple, 400 par mois de charges coûtent environ 74 000 de capacité — bien plus que ce que 400 par mois versés à l'apport rapporteraient sur la même période. Solder du crédit cher améliore aussi le taux proposé.

Pourquoi le chiffre de la banque diffère-t-il du mien ?

Parce qu'elle teste à un taux supérieur, compte vos revenus plus prudemment et intègre des engagements que vous avez pu oublier — cartes de crédit au plafond plutôt qu'au solde, et personnes à charge. Attendez-vous à un chiffre plus bas et lisez l'écart comme une information, pas une erreur.

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Quelle capacité d'emprunt immobilier

Les prêteurs appliquent deux tests et retiennent le plus faible : un multiple du revenu et une part du revenu mensuel après charges existantes. Savoir lequel vous limite indique ce qui changerait réellement la réponse.

Comment ça marche

Applique un plafond d'endettement à votre revenu mensuel, après déduction des engagements existants.
Reconvertit cette mensualité soutenable en capital empruntable à votre taux et votre durée.
La compare au test plus simple du multiple de revenu et ajoute votre apport pour donner un prix de bien.

disponible = (revenu mensuel × plafond d'endettement) − charges existantes

capital = disponible × (1 − (1 + r)^−n) ÷ r

  r = taux mensuel, n = mois

prix du bien = capital + apport
test du multiple : salaire × 4 à 4,5

Exemple chiffré

Un salaire de 90 000 avec 400 par mois de charges, un apport de 60 000, à 5% sur trente ans.

revenu mensuel = 7 500
35% de ce montant = 2 625, moins 400 de charges = 2 225 disponibles
à 5% sur 360 mois, cela soutient un prêt de 414 477
plus l'apport = 474 477 de bien
le test à 4,5× le revenu donne 405 000, soit 465 000 de bien

Environ 465 000 à 474 000, le multiple de revenu étant ici la contrainte qui mord. Solder les 400 de charges mensuelles relèverait la capacité d'environ 74 000 — souvent le levier le plus rapide disponible.

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Les prêteurs testent à un taux nettement supérieur à celui proposé. À 8%, la même mensualité de 2 225 ne soutient plus que 303 231 — 27% de moins. Si une petite hausse rend l'achat impossible, la banque refusera généralement avant que vous ne l'appreniez à vos dépens.
Les charges existantes coûtent de façon disproportionnée. Un engagement de 400 par mois retire environ 74 000 de capacité : solder un crédit auto avant de déposer le dossier achète souvent plus de logement que d'épargner la même somme en apport.
Capacité n'est pas opportunité. Emprunter le maximum ne laisse rien pour une hausse de taux, une réparation ou une période de revenus moindres — et la mensualité est figée pour des décennies, pas votre situation.
Le prix d'achat n'est pas le coût de l'achat. Droits de mutation, frais de notaire, diagnostics, déménagement et réparations immédiates ajoutent couramment 5 à 10%, et cet argent ne peut pas sortir du prêt.

Questions fréquentes

Solder mes crédits ou constituer un apport plus gros ?: En général solder d'abord. Dans l'exemple, 400 par mois de charges coûtent environ 74 000 de capacité — bien plus que ce que 400 par mois versés à l'apport rapporteraient sur la même période. Solder du crédit cher améliore aussi le taux proposé.
Pourquoi le chiffre de la banque diffère-t-il du mien ?: Parce qu'elle teste à un taux supérieur, compte vos revenus plus prudemment et intègre des engagements que vous avez pu oublier — cartes de crédit au plafond plutôt qu'au solde, et personnes à charge. Attendez-vous à un chiffre plus bas et lisez l'écart comme une information, pas une erreur.