Calculez le bien que vous pouvez vous offrir selon vos revenus.
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Quelle capacité d'emprunt immobilier
Les prêteurs appliquent deux tests et retiennent le plus faible : un multiple du revenu et une part du revenu mensuel après charges existantes. Savoir lequel vous limite indique ce qui changerait réellement la réponse.
Comment ça marche
- Applique un plafond d'endettement à votre revenu mensuel, après déduction des engagements existants.
- Reconvertit cette mensualité soutenable en capital empruntable à votre taux et votre durée.
- La compare au test plus simple du multiple de revenu et ajoute votre apport pour donner un prix de bien.
disponible = (revenu mensuel × plafond d'endettement) − charges existantes capital = disponible × (1 − (1 + r)^−n) ÷ r r = taux mensuel, n = mois prix du bien = capital + apport test du multiple : salaire × 4 à 4,5
Exemple chiffré
Un salaire de 90 000 avec 400 par mois de charges, un apport de 60 000, à 5% sur trente ans.
- revenu mensuel = 7 500
- 35% de ce montant = 2 625, moins 400 de charges = 2 225 disponibles
- à 5% sur 360 mois, cela soutient un prêt de 414 477
- plus l'apport = 474 477 de bien
- le test à 4,5× le revenu donne 405 000, soit 465 000 de bien
Environ 465 000 à 474 000, le multiple de revenu étant ici la contrainte qui mord. Solder les 400 de charges mensuelles relèverait la capacité d'environ 74 000 — souvent le levier le plus rapide disponible.
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- Les prêteurs testent à un taux nettement supérieur à celui proposé. À 8%, la même mensualité de 2 225 ne soutient plus que 303 231 — 27% de moins. Si une petite hausse rend l'achat impossible, la banque refusera généralement avant que vous ne l'appreniez à vos dépens.
- Les charges existantes coûtent de façon disproportionnée. Un engagement de 400 par mois retire environ 74 000 de capacité : solder un crédit auto avant de déposer le dossier achète souvent plus de logement que d'épargner la même somme en apport.
- Capacité n'est pas opportunité. Emprunter le maximum ne laisse rien pour une hausse de taux, une réparation ou une période de revenus moindres — et la mensualité est figée pour des décennies, pas votre situation.
- Le prix d'achat n'est pas le coût de l'achat. Droits de mutation, frais de notaire, diagnostics, déménagement et réparations immédiates ajoutent couramment 5 à 10%, et cet argent ne peut pas sortir du prêt.
Questions fréquentes
- Solder mes crédits ou constituer un apport plus gros ?
- En général solder d'abord. Dans l'exemple, 400 par mois de charges coûtent environ 74 000 de capacité — bien plus que ce que 400 par mois versés à l'apport rapporteraient sur la même période. Solder du crédit cher améliore aussi le taux proposé.
- Pourquoi le chiffre de la banque diffère-t-il du mien ?
- Parce qu'elle teste à un taux supérieur, compte vos revenus plus prudemment et intègre des engagements que vous avez pu oublier — cartes de crédit au plafond plutôt qu'au solde, et personnes à charge. Attendez-vous à un chiffre plus bas et lisez l'écart comme une information, pas une erreur.